บริืษัท ดาวี พรอพเพอตี้ จำกัด เป็นบริษัทที่ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท
เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม โดยมีความพร้อมในการที่จะให้บริการในหลายๆด้าน เช่น ขาย, ให้เช่า มีทั้งที่ตกแต่งแล้ว และยังไม่ได้ตกแต่ง โดยทางเรามีทีมงาน ที่พร้อมจะให้บริการทุกท่านอย่างเต็มที่ หากท่านมีข้อสงสัย หรือต้องการใช้บริการของเรา สามารถติดต่อได้ที่

02-2930225 ต่อ 225 หรือ
E-mail : info@dalveyproperty.com


     Menu

Condominum Townhome Thownhouse
Copyright © 2009 Dalveyproperty All Rights Reserved. Contact us : info@dalveyproperty.com
ขาย ให้เช่า บ้าน คอนโดมิเนียม อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
ขาย ให้เช่า บ้าน คอนโดมิเนียม อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
ขาย ให้เช่า บ้าน คอนโดมิเนียม อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
ขาย ให้เช่า บ้าน คอนโดมิเนียม อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
ถาม-ตอบ


 2. คนต่างด้าวและคนที่เกี่ยวข้องจะสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในเมืองไทยได้หรือไม่
          

2.1 การถือครองที่ดินของคนต่างด้าว
    - ตาม รายการที่กำหนดในประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ได้มีการกำหนดรายการเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวไว้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในสมัยก่อนโอกาสของคนต่างดเ้าวที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ประเทศไทยนั้นเป็นไปไำด้ และหากเป็นการถือครองที่ดินก่อนที่จะใช้ประมวลกฎหมายที่ดินฉบับดังกล่าว คนต่างดเ้าวสามารถถือครองได้โดยไม่จำกัดจำนวน แต่หากเป็นการถือครองหลังจากมีการประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน คนต่างด้าวที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยจะถูกกำหนดให้เป็นเฉพาะคน ต่างด้าวที่ประเทศของตนมีสนธิสัญญาซึ่งกำหนดให้คนไทยไปถือครองกรรมสิทธิ์ใน ประเทศของตนได้ หากประเทศนั้นไม่มีสนธิสัญญากับประเทศไทยโอกาสที่คนต่างด้าวดังกล่าวจะถือ กรรมสิทธิ์ในประเทศไทยนั้นก็เป็นไปไม่ได้เช่นเดียวกัน เป็นการถือหลักสิทธิเท่าเทียมกันระหว่างรัฐ การที่คนต่างด้าวที่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยจะถือครองที่ดินได้ จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย โดยจะอนุญาตได้ตามหลักเกณฑ์คือ

    * ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่
    * ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่
    * ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
    * ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่
    * ที่ดินเพื่อการศาสนา ไม่เกิน 1 ไร่
    * ที่ดินเพื่อการกุศลสาธารณะ ไม่เกิน 5 ไร่
    * ที่ดินเพื่อการสุสาน ตระกูลละไม่เกิน ½ ไร่

คน ต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์เพื่อการใดตามที่กำหนดดังกล่าวจะ ต้องใช้ที่ดินเพื่อการนั้น จะใช้เพื่อการอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการใช้จากรัฐมนตรีว่าการ กระทรวงมหาดไทย แต่นับตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2514 เป็นต้นมาปรากฏว่าได้มีการยกเลิกกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิในการ ถือครองที่ดินของคนต่างด้าวทั้งหมด เนื่องจากมีการยกเลิกสนธิสัญญาที่ทำกันระหว่างประเทศไทยกับประเทศต่าง ๆ จึงทำให้คนต่างด้าวไม่สามารถือครองที่ดินในประเทศไทยได้อีกต่อไป ซึ่งการดังกล่าวไม่ว่าจะโดยวิธีใดก็ตาม
อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2542 ได้มีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2542 โดยมีการกำหนดให้สิทธิคนต่างด้าวมีโอกาสที่จะถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ อีกครั้ง ภายใต้เงื่อนไขว่า คนต่างด้าวที่ต้องการถือครองที่ดินในประเทศไทย จะต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวงซึ่งต้องไม่ต่ำ กว่า 40 ล้านบาท และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงจะสามารถถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่
สำหรับรายละเอียดและวิธีการในการดำเนินการจะกำหนดในกฎกระทรวงอีกครั้ง แต่ในปัจจุบันยังไม่มีการกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการแต่อย่างใด ยังคงเป็นผลให้เกิดความสับสนในวิธีการในการดำเนินการ และทำให้คนต่างด้าวยังไม่สามารถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ เพียงแต่มีโอกาสที่จะถือครองได้ และจำนวนเงินที่ลงทุนจะเป็นจำนวนเงินที่แยกจากเงินที่จะนำมาซื้อที่ดินตาม ที่ตนเองต้องการถือครอง

 
2.2 การถือครองที่ดินของนิติบุคคลต่างด้าว
          

นิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นบุคคลต่างด้าวนั้นมีหลายกรณี ซึ่งมีการกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายที่ดิน ดังต่อไปนี้
1.บริษัทที่มีทุนของคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละ 49 หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่าครึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด และบริษัทใดออกใบหุ้นชนิดผู้ถือ (เป็นใบหุ้นที่ไม่ระบุชื่อผู้ถือ) ทำให้สามารถเปลี่ยนมือได้เพียงการส่งมอบใบหุ้นให้แก่รายอื่น ซึ่งตามกฎหมายถือว่าใบหุ้นนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือ
2.ห้างหุ้นส่วนสามัญจดทะเบียน หรือห้างหุ้นส่วนจำกัด ที่มีทุนของคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละ 49 หรือคนต่างด้าวเป็นหุ้นส่วนเกินกว่าครึ่งหนึ่งของผู้เป็นหุ้นส่วน
3.สมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่สมาชิกเป็นคนต่างด้าวเกินกว่าครึ่งหนึ่ง หรือดำเนินการเพื่อประโยชน์ของคนต่างด้าวโดยเฉพาะ หรือเป็นส่วนใหญ่
4.มูลนิธิที่มีวัตถุประสงค์เพื่อประโยชน์ของคนต่างด้าวโดยเฉพาะ หรือเป็นส่วนใหญ่
5.นิติบุคคลที่นิติบุคคลตามที่กำหนดในข้อ 1-4 ข้างต้นเป็นผู้ถือหุ้นหรือเข้าเป็นหุ้นส่วน และเข้าหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดในข้อ 1-4 ดังกล่าว ให้ถือว่าเป็นบุคคลต่างด้าวเช่นเดียวกัน
นิติบุคคลตามที่กำหนดในข้อ 1-5 ข้างต้นไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตามมีนิติบุคลต่างด้าวบางประเภทที่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทย ได้ กล่าวคือ เป็นนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน  ซึ่งหากได้รับอนุญาตจากสำนักงานดังกล่าวก็สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทย ได้ นอกจากนี้ยังมีข้อจำกัดสำหรับนิติบุคคลบางประเภทซึ่งแม้ว่าตามกฎหมายจะยัง ไม่ถือว่าเป็นนิติบุคคลต่างด้าวก็ตามแต่หากมีทุนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลซึ่งเป็นบุคคลต่างด้าวถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละ 40-49 แล้ว ก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์จะต้องส่งเรื่องให้กรมที่ดิน (สำหรับที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร) หรือผู้ว่าราชการจังหวัด (สำหรับที่ดินในจังหวัดอื่น) ซึ่งการพิจารณาจะอนุญาตหรือไม่ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของหน่วยงานที่รับผิดชอบ ดังกล่าว ซึ่งนับว่ายังเป็นความเสี่ยงที่จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ได้รับโอน กรรมสิทธิ์เช่นเดียวกัน ทางที่ดีหากท่านไม่ต้องการให้ต้องส่งเรื่องการขอรับโอนกรรมสิทธิ์ให้แต่ละ หน่วยงานพิจารณา นิติบุคลที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีผู้ถือหุ้นหรือผู้เป็นหุ้นส่วนน้อย กว่าร้อยละ 40 แล้วจะปลอดภัยและสามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที
เหตุผลของการกำหนดเงื่อนไขหรือประเด็นในเรื่องการที่จะต้องได้รับการพิจารณา เป็นกรณีพิเศษ เนื่องจากทางราชการเกรงว่าจะมีการเลี่ยงกฎหมายของนิติบุคคลต่างด้าวเพื่อขอ รับโอนกรรมสิทธิ์ เพราะในปัจจุบันกฎหมายยังไม่เปิดช่องให้นิติบุคคลต่างด้าวเข้าถือครองที่ดิน ในเมืองไทยโดยเสรีนั่นเอง ดังนั้นท่านจึงต้องเตรียมความพร้อมก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์เป็นสำคัญ เพื่อป้องกันความล่าช้าที่อาจจะเกิดขึ้น อย่างไรก็ตามหากท่านสามารถอดทน หรือต้องการทดสอบความอดทนกับความล่าช้า ก็ลองส่งเรื่องให้กรมที่ดินหรือผู้ว่าราชการจังหวัดพิจารณาดู แล้วจะรู้ว่าความล่าช้าหรือท่านที่จะอดทนได้นานกว่ากัน
          

2.3 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว

ประเด็น เรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว หากพิจารณาตามเงื่อนไขที่กำหนดในกฎหมายแล้วไม่มีข้อห้ามให้คนต่างด้าวหรือ นิติบุคคลต่างด้าวทำการเช่าแต่ประการใด ซึ่งบุคคลดังกล่าวสามารถกระทำได้เหมือนเช่นการเช่าที่ดินของคนไทยหรือ นิติบุคคลไทยทุกประการ สำหรับประเด็นที่ต้องพิจารณาเป็นไปตามรายการดังต่อไปนี้

2.3.1. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีรายการที่ต้องพิจารณาดังนี้                               
1.1 ระยะเวลาการเช่า จะทำสัญญาเช่าสูงสุดไม่เกิน 30 ปี หรือเช่าได้ตลอดอายุของคู่สัญญา แต่ไม่เกิน 30 ปี          
การ เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 30 ปี สามารถกระทำได้โดยใช้วิธีต่ออายุสัญญาเช่าออกไปภายหลังจากที่สัญญาเช่าเดิม สิ้นสุดลง แต่หากไม่มั่นใจว่าผู้ให้เช่าจะให้ต่ออายุสัญญาภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการ เช่าหรือไม่ ก็อาจกำหนดให้ผู้ให้เช่าลงคำมั่นในสัญญาในลักษณะที่ว่า “เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า หากผู้เช่าต้องการต่ออายุสัญญาเช่า ให้ผู้เช่าแจ้งแก่ผู้ให้เช่าทราบเป็นการล่วงหน้า และผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าดังกล่าวออกไปเป็นเวลา 30 ปี” ซึ่งวิธีการนี้ก็จะทำให้สามารถต่ออายุสัญญาเช่าออกไปได้ คำมั่นดังกล่าวจะผูกพันผู้ให้เช่า และผู้รับมรดกของผู้ให้เช่าในกรณีที่ผู้ให้เช่าไม่สามารถอยู่จนครบกำหนดการ ต่ออายุสัญญาดังกล่าว กำหนดระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน หากต้องมีการก่อสร้างอาคารลงในที่ดิน ซึ่งการก่อสร้างอาคารอาจจำเป็นใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างหลายปี คู่สัญญาอาจกำหนดระยะเวลาเริ่มสัญญาเช่าในอนาคตภายหลังจากที่การก่อสร้าง อาคารแล้วเสร็จได้ รวมทั้งจะต้องกำหนดว่าทรัพย์สินที่ก่อสร้างเมื่อก่อสร้างเสร็จและเมื่อเวลา สัญญาเช่าสิ้นสุด ทรัพย์สินดังกล่าวจะทำการรื้อถอน หรือให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า และหากกำหนดให้ทรัพย์สินดังกล่าวตกเป็นของผู้ให้เช่าให้กำหนดว่าจะตกเป็น กรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์เมื่อ การก่อสร้างแล้ว้สร็จ หรือให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ในวันที่มีการก่อสร้างทรัพย์สินลงในที่ดิน หรือผู้เช่าเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าโดยผู้ให้เช่าเป็นผู้ ขออนุญาตก่อสร้างอาคารเอง ทั้งนี้จะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพราะจะส่งผลกระทบในเรื่องภาษีอากรของตัว อาคาร                                                             
 1.2 หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องนำสัญญาดังกล่าวไปจดทะเบียนการเช่าต่อสำนักงานที่ดินเพียงแต่ให้มี หลักฐานเป็นหนังสือเพื่อบังคับระหว่างกันก็เพียงพอ แต่หากไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีระหว่างกันได้ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี หรือตลอดระยะเวลาของคู่สัญญา นอกจากจะต้องมีทำเป็นเป็นหนังสือแล้ว คู่สัญญายังต้องนำสัญญาดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน หากไม่มีการจดทะเบียนจะส่งผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี และคำมั่นที่ผู้ให้เช่าให้ไว้กับผู้เช่าก็จะผูกพันเฉพาะคู่สัญญาไม่สามารถนำ ไปต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้แต่ประการใด เท่ากับว่าคู่สัญญาฝ่ายที่ได้รับความเสียหายจะอยู่ในฐานะที่ลำบากเพราะต้อง มานั่งปวดหัว และต้องมานั่งฟ้องร้องซึ่งไม่รู้ว่าจะชนะคดีหรือไม่ และถึงแม้ว่าชนะคดีแล้วก็ไม่รู้ว่าจะได้เงินคืนตามที่ตนเองหวังไว้หรือ ไม่                                                   
1.3 การโอนสิทธิการเช่าหรือการเช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่า เป็นการโอนสิทธิและหน้าที่ที่ตนเองมีอยู่ตามสัญญาให้กับบุคคลภายนอกเข้าสวม สิทธิในสัญญาแทนตนเอง โดยผู้โอนสิทธิจะหมดสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาไปเลย ซึ่งตามกฎหมายนี้ไม่สามารถกระทำได้ เว้นแต่จะกำหนดในสัญญาให้สามารถกระทำได้ การเช่าช่วง เป็นการที่ผู้เช่าได้นำทรัพย์สินที่ตนเช่ากับผู้ให้เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่า อีกทอดหนึ่ง โดยที่ตนเองยังเป็นผู้ผูกพันตามสัญญาอยู่ต่อไป ไม่เหมือนกับการโอนสิทธิการเช่า ซึ่งตามกฎหมายนี้สามารถกระทำได้ เว้นแต่จะมีในสัญญาจะกำหนดห้ามไว้
1.4 ผลของการเช่ากับการโอนกรรมสิทธิ์ หาก ผู้ให้เช่าโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก หากสัญญาเช่าดังกล่าวกระทำตามรูปแบบที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือสัญญาที่กำหนดให้มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน และคู่สัญญาได้กระทำตามนั้นสัญญาเช่าดังกล่าวจะยังคงผูกพันผู้รับโอน กรรมสิทธิ์จนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง แต่หากไม่กระทำตามรูปแบบที่กำหนดดังกล่าวสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงหรือบังคับได้ เพียงเท่าที่กำหนดในกฎหมาย

2.3.2. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม มีรายการที่ต้องพิจารณาดังนี้
2.1 ระยะเวลาการเช่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์เฉพาะเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม สามารถทำสัญญาเช่าเกินกว่าที่ประมวลกฎหมายและพาณิชย์กำหนดได้ กล่าวทำสัญญาเช่าเกินกว่า 30 ปีได้ แต่ต้องไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี    
2.2 หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า ต้อง ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน หากไม่มีการจดทะเบียนจะถือว่าสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะ ซึ่งจะทำสัญญาให้คู่สัญญาไม่สามารถฟ้องร้องต่อกันได้ เลย                                         
2.3 การโอนสิทธิการเช่าหรือการเช่าช่วง คู่ สัญญาจะโอนสิทธิการเช่า หรือผู้เช่าจะสามารถนำสัญญาเช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนได้ เว้นแต่สัญญาจะห้ามไว้ การแก้ไขรายการที่จดทะเบียนการเช่า การให้เช่าช่วง หรือนำสิทธิการเช่าโดยการจำนอง หรือโอนสิทธิการเช่า หรือการตกทอดทางมรดก ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ของบุคคลภายนอกไม่ได้                
2.4 ผลของการเช่ากับการโอนกรรมสิทธิ์  การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้สัญญาเช่าต้องสิ้นสุดแต่อย่างใด โดยผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ยังคงต้องผูกพันตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเช่าทุก ประการ     สิ่งที่ต้องพิจารณาในปัจจุบันคือการเช่าชนิดใดที่จะถือว่าเป็นการเช่าเพื่อ พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม เช่น การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อปลูกพืชและในขณะเดียวกันก็ปลูกสร้างอาคารเพื่อ การแปรรูปผลิตผลดังกล่าว จะถือว่าเป็นการเช่าเพื่อการอุตสาหกรรมหรือเป็นการเกษตร หรือการเช่าที่ดินเพื่อปลูกพืชแต่ไม่มีการก่อสร้างโรงงานเพื่อแปรรูปแต่มี วัตถุประสงค์เพื่อการค้า จะถือเป็นการเช่าเพื่อการเกษตรหรือการพาณิชย์ เพราะคงไม่มีใครปลูกพืชจำนวนมากไว้กินเอง แต่หากมองว่าเป็นการเพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมไปเสียทุกอย่างต่อไปคนไทย ก็จะไม่มีที่ดินทำกิน เพราะจะเอาไปให้บุคคลอื่นเช่ากันหมด ซึ่งต่อไปคนไทยก็จะมาอยู่แถวหน้าทำเนียบเพื่อเรียกร้องที่ทำกินกัน